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Comprar vivienda por Internet ya está de moda. Muchas entidades te ofrecen la opción de hacer todos los trámites de la hipoteca desde tu ordenador, y lo mejor, sin pagar comisiones o pagando el mínimo por servicios.

Aunque la crisis de las hipotecas se ha hecho cada vez más fuerte en los últimos meses, las hipotecas online parecen ser un producto que está dando mucho de qué hablar por su alta demanda.

Muchos clientes del Banco Santander se han ido por la vía de Openbank para contratar su hipoteca por Internet que ofrece condiciones un poco mejoradas: como un 5,5% TAE y hasta 40 años para pagar, además de exoneración del cobro de algunos servicios y la reducción de algunos requisitos.

Por su parte, ING Direct también se ha atrevido a sumergirse en el mundo de las hipotecas con su producto la Hipoteca Naranja. La entidad ha logrado colarse bien con su nueva campaña la Deshipoteca, con la que recuerdan a los clientes que pueden contar con una hipoteca sin comisiones.

Otra de las entidades metidas de lleno en el mundo de las hipotecas online, es Banesto. El nombre de su producto no puede ser más claro: Hipoteca Cero, es decir, cero intereses durante los primeros meses de contratación, además de ser una hipoteca sin comisiones.

Los precios de la vivienda de segunda mano en España han bajado. Poco pero han sufrido un leve descenso. La Asociacion Profesional de Expertos Inmobiliarios señala que se trata de una reducción de precios que oscila entre en 10% y 15%, tan solo en el primer trimestre del año.

Esto no se ha traducido a una reducción en el valor de las hipotecas que ya este año han mostrado ascensos empujados por el Euribor que ha llegado a pasar el 4,75% de su valor, pese a que los precios de las viviendas mantienen una tendencia a la baja.

La razón es que esta reducción de precio se debe a que existe una abundante oferta de pisos de segunda mano en el mercado inmobiliario. Esto, por supuesto, es independiente a lo que los tipos de interés pueden hacer con las hipotecas una vez que se producen ascensos.

La gente espera que las hipotecas vayan al mismo compás que la bajada de los precios de los pisos, pero esto no es posible, por los tipos de interés –en especial el Euribor– factor determinante del valor de las hipotecas.

Pese a todo ello, ahora el demandante tiene un abanico de más posibilidades para poder escoger la vivienda que quiera comprar, por supuesto, a un mejor precio, o por lo menos más bajo del que había hace algunos meses, cuando la especulación inmobiliaria se mostraba imbatible. Aunque esto no le garantiza que su hipoteca sea la más baja.

Las variaciones en los precios tampoco evitarán que los niveles de morosidad continúen por la senda del aumento, ni que tampoco las personas afectadas por los altos precios de las hipotecas sigan recurriendo a los servicios de reunificación y deudas para poder hacer frente a su situación de impago.

Los expertos consideran que estas entidades de reunificacion y deudas tienen mucho trabajo por delante, ya que los niveles de endeudamiento de las familias españolas están en máximos pocas veces vistos en la economía.

No había que esperar a que la burbuja inmobiliaria estallara para que las inmobiliarias reconocieran lo que era evidente para toda una sociedad: los precios han sido inflados, en algunos casos, de forma muy exagerada. Pero no sólo eso, también reconocen que han “expulsado a los consumidores del mercado”.

Esta declaración, que ha sido vista como un pseudo gesto de humildad frente a la crisis de las hipotecas, fue hecha por el consejero delegado de la inmobiliaria Parquesol, Antonio Trueba, quien dijo textualmente: “Hemos subido mucho los precios y hemos expulsado a los consumidores del mercado”.

¿Era necesario llegar a donde hemos llegado para que las inmobiliarias admitieran esta realidad que golpea a miles de españoles que pagan hipotecas exageradas? Parece que sí. Pues es ahora que las inmobiliarias están viviendo la otra cara de la moneda de la crisis del ladrillo, al ver como la actividad se ha reducido en un 50% en apenas pocos meses.

Ahora es cuando va a comenzar la retahíla de frases conmovedoras y alentadoras, llamando a la calma y la “colaboración en conjunto” de todos los que están sumergidos en esta crisis de las hipotecas: “Tenemos que interiorizar la crisis”, expresó Trueba, el primero en hacer pública esta sinceridad inmobiliaria.

Es así, como ahora las inmobiliarias no descartan la posibilidad de que se produzca un retroceso en los precios de las viviendas, mediante un “reajuste” de valores. Sin embargo, los afectados piensan que ese “reajuste” tuvo que haber llegado ya hace bastante precio.

No obstante, todos van a tener que esperar porque, según estiman las propias inmobiliarias, el cambio de ciclo podría durar tres años más. Lo que significa que serán otros tres años de hipotecas de precios altos, con algunos bajones que pudiesen favorecer en pequeña medida a los afectados.

Aún queda en el aire la siguiente pregunta: Los precios de los pisos, bajarán, eso ya es un hecho. ¿Pero qué pasará con aquellos que compraron su piso a precios inflados y que no pueden seguir asumiendo el pago de su hipoteca? ¿Habrá alguna medida que los beneficie a ellos?

Apenas cerró el primer trimestre del año 2008 y ya las cifras sobre el endeudamiento por hipotecas igualan a la suma total de 2007. Es decir, que en lo que va de año el endeudamiento de las familias ha crecido de tal manera que han tenido que declararse insolventes para pagar sus creditos hipotecarios.

Esto se debe, en gran medida, a que los hipotecados cuentan con un herramienta a la que le sacarán mucho provecho en los próximos meses, si la crisis de las hipotecas continúa mantienen sus efectos en los mercados internacionales.

Se trata de la Ley Concursal que se puso en marcha en el año 2003, y contempla la posibilidad de suspender la ejecución de la hipoteca durante un año, en caso de que la persona se declare insolvente para pagar continuar pagando su vivienda.

Esto le da a las familias un “break” de un año para que puedan esperar a que su situación financiera mejore, y así retomar los pagos de su hipoteca.

En pocas palabras: el procedimiento de concurso individual de la Ley Concursal es la única vía que hasta los momentos existe para evitar la ejecución de la hipoteca. Además de ser la única estrategia legal, es la mejor forma de proteger la vivienda.

El concurso individual sólo brinda un espacio de un año para que la persona tome un respiro y pueda reiniciar el pago de su hipoteca posteriormente. Esta Ley Concursal no impide el pago total de la hipoteca, por el contrario, respalda el hecho de que el contratante deba cumplir con su compromiso, pero lo protege para evitar un posible embargo.

Sin embargo, pese a que esto suena como una solución infalible al pago de la hipoteca, el concurso individual genera otros muchos inconvenientes especialmente a la hora de su contratación.

Gastos en honorarios para los procuradores, abogados y administradores, son los que encabezan la lista. Los expertos recomiendan incluso ir a un acuerdo extrajudicial con el banco para evitar toda esta burocracia.

Si busca financiación para comprar una vivienda y quiere que la entidad le de el 80% del valor del piso, pues tiene una tarea bastante difícil. Los bancos han tenido que reducir este porcentaje dada la crisis de liquidez en los mercados.

Antes un banco o una caja de ahorro podía financiar hasta el 100% del importe de la vivienda a adquirir. Ahora, conseguir que sea el 80% es prácticamente una faena.

Según un estudio de Freedom Finance esta situación podría tornarse más complicada con el paso del tiempo, lo que a su vez generaría una fuerte contracción en el mercado inmobiliario que ya está bastante trastocado por la subida de las hipotecas.

Si para una persona era antes muy difícil enfrentarse a una hipoteca, ahora lo será más porque tendrá que pagar de entrada una buena parte del importe total de la vivienda que desea comprar. Labor titánica sin tomamos en cuenta que el precio de los pisos se ha elevado considerablemente en los últimos años.

Freedom Finance, entidad que presta servicios de reunificación de deudas, alerta que este año “miles” de personas tienen previsto contratar una hipoteca en lo que sería su primera vivienda, por lo que las condiciones podrían ser más dificultosas si no cuentan con el dinero para cubrir la parte que la entidad no puede otorgar.

A este respecto, Freedom Finance recomienda a quienes vayan a firmar una hipoteca, que la cuota mensual de ésta no exceda del 30% o 60% de los ingresos mensuales. De manera de poder tener un control en los gastos y evitar caer en la morosidad.

Freedom Finance señala también que son cada vez más las personas que buscan los servicios de refinanciación de deudas para poder hacer frente al endeudamiento provocado por las subidas de los tipos de interes, la inflación y la poca capacidad que están teniendo las familias para asumir sus gastos.

Lo evidente no se puede ocultar. La caída de la compra de viviendas es un hecho más que palpable. Las familias españolas han renunciado a la idea de tener un techo propio, con tal de no pagar una hipoteca que signifique aumentos de cuotas todos los meses.

“Ya nadie nos pide créditos para viviendas. Nadie se quiere hipotecar”, son las palabras de muchos directivos de entidades que desde hace tiempo ya han tomado medidas para evitar colapsos en el mercado hipotecario.

Los bancos y cajas de ajorro están preparados para lo peor: la gran caída de la demanda de hipotecas que puede radicarse en 2008. Un estancamiento sería la gota que colme el vaso de agua, y genere todo un tsunami financiero junto con la crisis del crédito y de liquidez, que ya tienen protagonismo en los mercados financieros.

Lo de las hipotecas viene dado por dos cosas en especial: la subida de los valores del Euribor y el estancamiento en la concesión de créditos en todas sus formas.

Esto ha llevado que las entidades se hayan lanzado al ruedo en una competencia feroz para ofrecer la “mejor hipoteca” y así paliar los efectos negativos de la recesión del crédito.

El año 2008 promete, pero no cosas muy buenas. Desde que se dio a conocer la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos, el mundo entero comenzó a temblar esperando lo peor. Muchos países son optimistas y ya toman medidas. Pese a todo, los efectos sentirán… mucho o poco, pero se sentirán.

Las hipotecas multidivisa se han convertido en una de las opciones para paliar los efectos de las subidas del Euribor. Pero los expertos aseguran que no es mucho lo que se logra evitar al contratar creditos hipotecarios en varias divisas, pese a que se trate de monedas de gran fortaleza.

Primero, los especialistas en temas hipotecarios recomiendan al ciudadano común alejarse de estas opciones. La razón es que se trata de hipotecas que están diseñadas para personas que tengan un perfil de inversor poco –o nada—conservador y que dominen estos temas.

Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, señaló en una entrevista al diario El Mundo, que “estas hipotecas tienen un elevado riesgo, son sumamente especializadas y sólo adecuadas, y ni eso, para economistas y gente entendida en macroeconomía y que sean conocedores de los productos de cambio, que es lo más difícil en economía”.

Pese a que las hipotecas multidivisa deberían quedar encerradas en el ámbito empresarial, más de una familia se ha arriesgado a contratarla impulsadas –quizás—por el desenfrenado ascenso del Euribor que ha provocado subidas históricas en las hipotecas españolas.

Según algunos datos, estas contrataciones incrementaron un 28% en el último trimestre de 2007. Quienes lo hicieron alegaban que prefieren estar sometidos a las evoluciones y retrocesos del Libor –tipo de interes interbancario que se aplica en el mercado de capitales de Londres—que seguir viviendo el vía crucis del Euribor.

Con la hipoteca multidivisa el cliente debe estar atento a la evolución del mercado de divisas, ya que en un comienzo la hipoteca se puede contratar en una determinada moneda, por ejemplo el dólar, la cual podría sufrir pequeños retrocesos en su cotización en los mercados mundiales, provocando que la hipoteca suba de valor.

Los cambios de moneda en las hipotecas multidivisa se pueden hacer cada tres meses. Lo que es un riesgo, ya que si la moneda en la que se tiene contrata una hipoteca comienza a perder valor, se deberá esperar el tiempo requerido para proceder a los cambios. Salvo algunas excepciones.

No obstante, el riesgo está latente. Al igual que las comisiones. Cada cambio de divisa implica un pago extra por estos servicios, por tratarse prácticamente de una modificación de las condiciones de la hipoteca, pues al cambiar de moneda se alteran algunos aspectos como el tipo de interés.

Bernardos insiste que en la mayor parte de los casos la principal ganancia es precisamente esa, la de los tipos de interés. En algunos casos, el cliente podrá observar como su hipoteca en euros deja de tener un interés por encima del 4% –determinado por el Euribor— y logra fluctuar en tipos muy bajos al pasar a otra divisa.

Las entidades españolas han otorgado hipotecas basura, eso no se puede negar. Aunque no ha sido bajo el mismo formato que las que se concedieron en Estados Unidos, son y seguirán siendo hipotecas de alto riesgo que fueron contratadas en pleno auge del sector inmobiliario.

Lo cual debería preocuparnos un poco. Más si se cumple el famoso dicho de que “cuando Estados Unidos estornuda, Europa se constipa”. La gran potencia está a punto de dar uno de los estornudos más violentos de las últimas décadas. Su presidente, George W. Bush, muy pero muy preocupado, ya ha dado mensajes que dan a entender una pronta gripe.

Para entender mejor esto de las hipotecas basura, subprime o de alto riesgo (ya el nombre da igual), es necesario saber algo. En Estados Unidos se catalogan a este tipo de hipotecas cuando el ratio de esfuerzo de las familias para el pago es superior al 35%, o bien sea cuando la entidad financia más del 80% del valor.

En España la situación es la siguiente: es una hipoteca subprime cuando ese ratio de esfuerzo por parte de las familias es superior al 55%, o cuando la financiación es superior al 85%.

¿Qué es lo que pasa en realidad? La crisis de las hipotecas estalló ya en Estados Unidos el año pasado. Contagió a Inglaterra con la crisis de Northern Rock (entre otras). Salpicó a Suiza. Y mantiene con temblores al resto de los países que han tenido que reconocer que en el mercado hipotecario se mueven las hipotecas basura. Esto sin contar la crisis de liquidez de los mercados financieros que mantiene en vilo a los sectores financieros de todo el mundo.

Ahora bien, el problema esta en la innegable realidad de que en España se han concedido estas hipotecas incumpliendo los ratios, porque las viviendas estaban siendo tasadas por encima del precio que el comprador pagaba por ellas. “De esta manera se cumplía la norma de no conceder más del 85% del valor del inmueble”, explica Francesc Xavier Mema, catedrático de la escuela de negocios ESADE.

Pero hay quienes aseguran que el valor superaba el 100% del valor tasado, lo que ha generado precisamente este conflicto del valor real de las hipotecas, llegando a cifras nunca antes vistas, como por ejemplo, pagar una hipoteca de 900 euros por un piso de apenas 35 metros cuadrados. Esto le sucede a más de la mitad de los hipotecados, quienes pagan cifras impensables por su hipoteca.

Tal es la situación por el alto valor de las hipotecas, que en algunos casos se forman de forma mancomunada para poder hacer frente a semejante gasto. Esto es una práctica muy normal entre los inmigrantes, según señalan los analistas.

Todo lo antes descrito podría llevar a una cosa: que se incrementen los ratios de dudosidad de las hipotecas concedidas, es decir, que sean prestamos hipotecarios con posibilidades de que caigan en la morosidad, nivel que ya se encuentra en 0,965%, según el Banco de España.

Manuel Romera, director del sector financiero de la escuela de negocios Instituto de Empresa, sintetiza los peligros de la siguiente manera: “se ha producido una subida de las tasas interés importante y el 97% de las hipotecas españolas son de tipo variable; el ratio de esfuerzo de las familias es superior al 50%; los plazos de las hipotecas son mucho más largos y el paro va a aumentar”.

Una de las cosas que más generan temor es el embargo. Ya en Estados Unidos las ejecuciones hipotecarias mostraron un incremento del 60%. En España los escenarios son inciertos, al igual que en el resto de Europa. El problema es que la legislación española establece que cuando un bien no se puede pagar, no sólo es embargado, sino que también son ejecutados los otros bienes como “garantía personal”.

Las hipotecas han subido a tales niveles que muchos pisos están siendo pagados por encima de su valor real. Si el banco lo asume en una ejecución, estaría en poder de un inmueble cuyo valor es inferior a la deuda del cliente. Ilógico, pero cierto.

Lejos de lo que mucha gente cree, las cajas de ahorros son las entidades que más hipotecas concedieron durante el año 2007, superando con creces a la oferta de los bancos.

En esta oportunidad las cajas de ahorros se llevaron el 59,2% de las hipotecas que se entregaron el año pasado, marcando una diferencia de 27,5% con respecto a los bancos que se tuvieron que conformar con el 31,7% de los total de las hipotecas concedidas.

Estas cifras confirman el crecimiento y la expansión que han mantenido las cajas de ahorros en los últimos años por encima de los bancos, pese a que estos últimos mantienen su fortaleza y continúan como líderes en otros mercados como el de los creditos y los depositos.

El mercado hipotecario es ahora uno de los temas más delicados en el ámbito financiero. Muchas entidades han recortado la entrega de prestamos hipotecarios, desde que el Euribor comenzó su escalada y desde que la morosidad en las hipotecas empezó a mostrar ascensos, ligeros, pero ascensos al fin.

Es así como en el año 2007 cayó el número de viviendas hipotecadas un 6,74%, según datos del Instituto Nacional de Estadística, yendo de esta manera a favor de los pronósticos de muchos especialistas quienes advertían de un endurecimiento de las condiciones por parte de las entidades, lo cual afectaría, por ende, al mercado inmobiliario.

Las cajas de ahorros fueron las que quizás aprovecharon con mayor éxito el vacío de oferta que dejaron gran parte de los bancos al endurecer las condiciones para las hipotecas, sin embargo, esto no evitó que el mercado tuviera un descenso el año pasado.

Desde que el Gobierno mencionó la posibilidad de posponer los pagos de la hipoteca de forma gratuita, los bancos comenzaron a entretejer ideas y estrategias para que todo esto fuese posible sin la intervención de las autoridades gubernamentales.

Ahora, el hecho de que el pago de las hipotecas sea aplazado un año podría formar parte del paquete hipotecario que ofrecerán a futuro las entidades de prestamos.

Banco Pastor ya se lanzó a la carrera anunciando la promoción de un nuevo producto hipotecario que permite la carencia total de intereses y capital durante los 12 primeros meses de préstamo.

La condición de este “año de gracia” aplica a quienes hayan contratado una hipoteca a 40 años, y que hayan firmado la compra de la vivienda sin haber vendido su casa anterior. Esto les da un margen para que puedan vender el inmueble sin tener la presión de los pagos de la hipoteca.

Esto viene a ser una buena noticia para los interesados en adquirir una vivienda, en medio de una fuerte polémica por el endurecimiento de las condiciones de concesión de creditos por parte de los bancos y cajas de ahorros.

Hace pocos días el Gobierno habló de la posibilidad de ampliar de forma gratuita el plazo del pago de la hipoteca, para las familias “más necesitadas” con características específicas. Esta promesa sale en medio del contexto electoral previo a las elecciones del 9 de marzo.

No obstante, los bancos no han opinado aún sobre esta presunta iniciativa que llegaría a cumplirse en caso de que el PSOE repita, pese a que muchas entidades ya ofrecen planes para posponer los pagos de la hipoteca, aunque no con condiciones tan flexibles y mucho menos con la posibilidad de que este aplazamiento sea gratuito.